Les diagnostiqueurs immobiliers sont les personnes réalisant le dossier de diagnostic technique (D.D.T.) qui doit être fourni par le vendeur ou le propriétaire bailleur en cas de vente ou de location d’un immeuble bâti.
En instaurant le dossier de diagnostic technique immobilier (D.D.T.) pour les ventes puis les locations, le législateur a édicté les trois exigences fondamentales auxquelles doivent répondre les prestataires pour sa réalisation :
- indépendance et impartialité
- compétences, organisation et moyens
- assurance
Ces exigences sont pour le consommateur les garanties corollaires de l’obligation qui leur échoit de faire procéder aux diagnostics.
Concernant la première exigence, la loi précise que les diagnostiqueurs ne doivent avoir aucun lien de nature à porter atteinte à leur impartialité et à leur indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il leur est demandé d’établir l’un des documents mentionnés faisant partie du dossier de diagnostic technique.
La loi laisse à l’appréciation la nature des liens susceptibles de porter atteinte à l’impartialité et l’indépendance du diagnostiqueur. Afin de créer et de développer leur activité, certains diagnostiqueurs immobiliers établissaient des partenariats apporteurs d’affaires avec des professionnels de l’immobilier impliqués dans une transaction portant sur le bien diagnostiqué. Ces partenariats étaient susceptibles de créer un conflit d’intérêt et de mettre en danger l’impartialité et l’indépendance des diagnostiqueurs. Le décret n° 2010-1200 du 11 octobre 2010 pris pour l’application de l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation, a été publié afin d’apporter un élément objectif dans l’appréciation des liens susceptibles de porter atteinte à l’impartialité et à l’indépendance des diagnostiqueurs : ces pratiques de commissionnement avec les professionnels pratiquant l’entremise et la gestion immobilière et avec les entreprises de travaux sont désormais interdites.
Concernant l’exigence de compétences, a été mis en place un dispositif de certification de personnes (norme NF EN 17024). Il s’agit d’un contrat passé entre le diagnostiqueur et un organisme certificateur agréé par le COFRAC, qui permet d’assurer que la personne certifiée satisfait aux exigences d’un référentiel de compétences donné.
Concernant l’exigence d’assurance, celle-ci doit être souscrite par le diagnostiqueur afin de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.
Des sanctions sont prévues pour les diagnostiqueurs qui ne respecteraient pas les exigences fondamentales auxquelles ils doivent répondre.
Des sanctions sont également prévues pour les propriétaires qui feraient appel, pour établir les diagnostics demandés par la loi, à des personnes qui ne respectent pas ces mêmes conditions.
Fondements juridiques
Code de la construction et de l’habitation : art. L 271-4 à 6, art. R 271-1 à 5.
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs : art. 3-1
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